Änderung des Bebauungsplans "Unterparkstetten - Schmiedfeld" durch Deckblatt Nr. 8; hier: Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen und Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Regensburger Str. 22

94356 Kirchroth

Stellungnahme vom 27.09.2023

keine Einwände

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis.

Am Sportzentrum 1

94377 Steinach

Stellungnahme vom 25.09.2023

keine Einwände

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis

Wittelsbacherhöhe 3

94315 Straubing

Stellungnahme vom 22.09.2023

keine Einwände

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis

Leutnerstraße 15

94315 Straubing

Stellungnahme vom 26.09.2023

keine Einwände

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis

Äußere Passauer Str. 75, 94315 Straubing

Stellungnahme vom 18.09.2023

keine Einwände

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis

Der Gemeinderat nimmt Kenntnis, dass fünf Träger Öffentlicher Belange keine Bedenken und/oder Hinweise zur vorgelegten Planung haben.

 

Regensburger Str. 21

93086 Wörth/Donau

Stellungnahme vom 08.09.2023

keine grundsätzlichen Einwände

"Für eventuelle Neu- oder Umbauten weisen wir auf die erforderlichen Schutzabstände zur bestehenden 20 kV-Freileitung nach EN 50341 hingewiesen."

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis.

Der Hinweis über die Einhaltung der erforderlichen Schutzabstände (nach EN 50341) zu den Leiterseilen der bestehenden 20 kV-Freileitung bei Umbauarbeiten wird unter Punkt IV.3 Stromversorgung in die textlichen Hinweise aufgenommen.

 

Stellungnahme vom 27.09.2023

keine grundsätzlichen Einwände

"Zur Abstimmung der Bauweise und für die rechtzeitige Bereitstellung der Telekommunikationsdienstleistungen sowie zur Koordinierung mit Straßenbau- bzw. Erschließungsmaßnahmen der anderen Versorger, ist es dringend erforderlich, dass Sie sich rechtzeitig, mindestens jedoch 3 Monate vor Baubeginn, mit dem zuständigen Ressort in Verbindung setzen"

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis.

Der Hinweis auf das Erfordernis einer rechtzeitigen Abstimmung der Bauweise mit der Telekom wird als neuer Punkt 4. Telekom in den textlichen Hinweisen ergänzt.

 

Graflinger Str. 8

94469 Deggendorf

Stellungnahme vom 05.09.2023

keine grundsätzlichen Einwände

Ergänzung/Abänderung des Punktes 2 "Landwirtschaftliche Nutzung/Grenzabstände bei Bepflanzungen" wie nebenstehend angeregt.

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis.

Der bestehende Passus zur landwirtschaftlichen Nutzung unter Punkt IV. 2 der textlichen Festsetzungen,

wird ersetzt durch:

 

Leutnerstr. 26

94315 Straubing

Stellungnahme vom 29.08.2023

"Bei geplanten Bebauungen sind die Grundstücksanschlüsse entsprechend umzubauen bzw. auszulegen. Da die Grundstücksanschlüsse zudem teilweise über fremde Privatgrundstücke verlaufen, sind diese an die Versorgungsleitung im öffentlichen Straßenbereich anzuschließen."

 

"Außerdem weisen wir darauf hin, dass die Gemeinde Parkstetten die Veräußerung einzelner Grundstücksteile im Bereich der Versorgungsleitungen DN 100 bzw. DN 125, verlegt im öffentlichen Straßenbereich 'Unterparkstetten', Fl.Nr. 73/4 Gemarkung Parkstetten dem Zweckverband vorab mitzuteilen hat, da dann die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch zur Absicherung der Versorgungsleitungen erforderlich wird."

Der Gemeinderat nimmt von der Stellungnahme Kenntnis.

Die Hinweise zur Absicherung der Wasserversorgungsleitungen (WV 80 AZ auf den Fl.-Nrn. 73/13 (Gemeinde), 484 (Schmiedfeld 33) und 464/2 (Schmiedfeld 31), WV 100 AZ auf der Flurnummer 73/4 (östliche Teilfläche, Gemeinde) und WV AZ 150 auf der Fl.-Nr. 78 (Gemeinde) werden nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen, der Punkt 5.4 Trinkwasserversorgung / Löschwasserversorgung der Begründung wird entsprechend ergänzt.

 

Postfach

84023 Landshut

Stellungnahme vom 26.09.2023

"Ziel ist die Anpassung an heutige Baustandards und die Möglichkeit für eine Nachverdichtung im fast vollständig bebauten Baugebiet zu schaffen.

Damit entspricht die Planung dem Innenentwicklungsziel 3.2 des Landesentwicklungsprogramms, wonach in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen sind, und wird aus landesplanierscher Sicht begrüßt."

 

Postfach 2061

94460 Deggendorf

Stellungnahme vom 25.09.2023 und 27.10.2022

Wasserversorgung und Abwasserentsorgung scheinen gesichert.

Der Vorhabensbereich liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten.

Eigene Planungen sind nicht betroffen.

Die Ausführungen zu 1. Wasserversorgung/Wasserschutzgebiete/Grundwasser, zu 2. Abwasserentsorgung und 7. Eigene Planungen werden zur Kenntnis genommen.

"Zur Vermeidung von Abflussverschärfungen und zur Stärkung des Grundwasserhaushaltes ist der zunehmenden Bodenversiegelung entgegenzuwirken und die Versickerungsfähigkeit von Flächen zu erhalten. Es sollte deshalb das anfallende Niederschlagswasser, insbesondere von Dach und unverschmutzten Hofflächen nicht gesammelt werden, sondern über Grünflächen oder Mulden breitflächig versickert werden."

Der Hinweis zur breitflächigen Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers, insbesondere von Dach- und unverschmutzten Hofflächen über Grünflächen und Mulden wird in die Textlichen Hinweise IV Nr. 7. Hinweise der Wasserwirtschaft aufgenommen. Die besonderen Anforderungen für die Niederschlagswasserversickerung in einem vor Hochwasser geschützten Polder werden ebenfalls in die Abwägung eingestellt.

 

"Gemäß § 55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden [.]

Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes ist mittels Sickertest nach Arbeitsblatt DWA-A 138, Anhang B, exemplarisch an repräsentativen Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen.

Grundsätzlich ist für eine gezielte Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser eine wasserrechtliche Erlaubnis durch die Kreisverwaltungsbehörde erforderlich. [.]"

Die Ausführungen des WWA Deggendorf zur Versickerung und den ggf. erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigungen werden vollumfänglich in die textlichen Hinweise zur Wasserwirtschaft (Punkt IV. 7.) aufgenommen.

 

Hinweis:

"Aus den Antragsunterlagen ist nicht ersichtlich in welchem Umfang Dächer mit Zink-, Blei- oder Kupferdeckung zum Einsatz kommen. Wird die Gesamtfläche von 50 m² überschritten, sind ggf. zusätzliche Reinigungsmaßnahmen erforderlich. [.]

Bei schwierigen hydrologischen Verhältnissen sollten alle Möglichkeiten zur Reduzierung und Rückhaltung des Regenwasseranfalles (z.B. durch Gründächer) genutzt werden."

Dem Hinweis zu Dachdeckungen mit Zink-, Blei- oder Kupferdeckung wird in den textlichen Hinweisen des Vorentwurfes unter Punkt IV. Nr. 6 bereits Rechnung getragen. Dieser bleibt auch unter der aktuellen Nr. 7 Bestandteil des Planentwurfes.

"Der Planungsbereich liegt ca. zur Hälfte im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Donau. Der Wasserspiegel liegt bei einem HQ 100 bei ca. 319,1 müNN. Die Wassertiefe liegt bei bis zu über 1 Meter.

Das festgesetzte Überschwemmungsgebiet ist im Bebauungsplan zu beschreiben und im Plan darzustellen. [.]"

Die Darstellung des Überschwemmungsgebietes war in der Planzeichnung in der Fassung vom 20.07.2023 bereits nachrichtlich übernommen und in der Begründung zum Deckblatt 8 zum Bebauungsplan entsprechend ausgeführt (vgl. Punkt 12. Wasserwirtschaft).

Der Hinweis, dass die Flächen bei einem Hochwasserereignis HQ100 betroffen sind, ist in den Textlichen Hinweisen IV. Nr. 6 (neuer Punkt 7) bereits enthalten. Er wird entsprechend den Ausführungen des WWA ergänzt (HW-100-Kote = 319,10 m üNN).

 

"[.] Es wird empfohlen, bei evtl. erforderlichen Aushubarbeiten das anstehende Erdreich generell von einer fachkundigen Person organoleptisch beurteilen zu lassen. [.]"

Die Ausführungen zu den Belangen des Bodenschutzes werden zur Kenntnis genommen.

Unter Punkt IV. Nr. 6 Altlasten und Bodenschutz (neuer Punkt IV.8, Altlasten) der Textlichen Hinweise war der Hinweis auf das Verhalten bei Aushubarbeiten und Verdachtsmomenten bereits in den Unterlagen zum Vorentwurf enthalten.

"Bei Geländeanschnitten muss mit Hang- und Schichtwasseraustritten sowie mit wild abfließendem Oberflächenwasser aufgrund des darüber liegenden oberirdischen Einzugsgebietes gerechnet werden. [.]

Aufgrund der geringen Abstände der einzelnen Parzellen untereinander können sich dort errichtete Grundwasserwärmepumpen gegenseitig beeinflussen. [.]"

Die Ausführungen zu den Geländeanschnitten und Grundwasserwärmepumpen wurden bereits in den textlichen Hinweisen unter Punkt 6. bzw. 9. des Bebauungsplanvorentwurfs vom 20.07.2023 berücksichtigt (neue Nrn. 7. bzw. 11. im Planentwurf vom 16.11.2023).

Leutnerstr. 15

94315 Straubing

Stellungnahme vom 29.09.2023

Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen des Landratsamts zu den Belangen der Wasserwirtschaft sowie zur Berücksichtigung wasserrechtlicher Belange in der Abwägung zur Kenntnis.

Die Stellungnahmen des WWA Deggendorf vom 25.09.2023 und vom 27.10.2022 werden ebenfalls vollumfänglich in die Abwägung eingestellt (vgl. oben).

 

"Im Deckblatt wird unter IV. Textliche Hinweise, 11. Der § 12 BBodSchV zitiert. Dieser ist nicht mehr aktuell, da es eine Gesetzesänderung (seit 01.08.2023) gab. Im selben Abschnitt wird die DIN 18195 Kapitel 7.4 (Abdichtung von Bauwerken) erwähnt, diese müsste 18915 (Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Bodenarbeiten) hießen, das Kapitel 7.4 existiert nicht."

Der Punkt IV. 11. wird (unter der neuen Nr. 13) bezüglich der aktuellen Gesetzgebung und Normung wie folgt angepasst:

 

Einverständnis der anderen Sachgebiete.

"Auf Art. 8 Abs. 1 und 2 Bayer. Denkmalschutzgesetz wird hingewiesen."

Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass aus denkmalpflegerischer, immissionsschutzfachlicher, naturschutzfachlicher, städtebaulicher und siedlungshygienischer sowie aus straßenbau- und verkehrstechnischer Sicht seitens des Landratsamts Straubing-Bogen Einverständnis besteht.

Der Hinweis auf Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bayer. Denkmalschutzgesetzes wird in den textlichen Hinweisen des Bebauungsplanentwurfes unter Punkt IV. 1 ergänzt.

 

Hinweise zur rechtssicheren Ausfertigung von Satzungsunterlagen.

Der Hinweis zur Ausfertigung der Unterlagen wurde bereits im Vorentwurf berücksichtigt (Planzeichnung und textliche Festsetzungen befinden sich auf einem Blatt). Weiterer Handlungsbedarf diesbezüglich ist derzeit nicht erkennbar.

94365 Parkstetten

Stellungnahme vom 02.10.2023

"Bei vielen dieser Grundstücke ist dieser 5 m Stauraum (Parkflächen und Garagen) zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und öffentlicher Straße nicht möglich, da diese Flächen zu nahe an der Straße liegen."

Der unter Punkt 1.4.3 der textlichen Festsetzungen geregelte Stauraum von 5 m vor Garagen ist laut Stellplatzsatzung (StPlS) der Gemeinde Parkstetten vom 14.10.2019 für Neubauten verpflichtend. Für bereits gebaute Garagen besteht Bestandsschutz, es ergibt sich keine Pflicht zur Anpassung.

 

 

"Bei dem Planungsentwurf Deckblatt Nr. 8 Unterparkstetten-Schmiedfeld soll eine flexiblere Bebauung der Grundstücke angewandt und ermöglicht werden."

Die Aufweitung der Baufenster soll eine flexiblere Bebauung der Grundstücke ermöglichen. Es gilt jedoch weiterhin eine Grundflächenzahl (GRZ) von maximal 0,40, wie bereits im Ursprungsbebauungsplan, sodass sich der zulässige Versiegelungsgrad gegenüber dem vorherigen Baurecht nicht erhöht. In der Folge bleibt durch die Planänderung der Anteil der unversiegelten Flächen unverändert.

"Durch die Bebauung hätte das Niederschlagswasser aus meiner Sicht keine ausreichende Versickerungsfläche mehr und würde sich im Falle eines Hochwassers am B20-Damm (in der Nähe des Kinderspielplatzes) stauen. [.] Vor [Fertigstellung des Hochwasserschutzes] kann die Gemeinde keine anderweitigen neuen Wohnbauflächen ausweisen oder bebauen lassen - § 78 Abs. 1 und 2 WHG."

Aufgrund des noch im Bau befindlichen Hochwasserschutzes verfügt die Gemeinde Parkstetten tatsächlich über sehr eingeschränkte Möglichkeiten für die Entwicklung neuer Wohnbauflächen. Zudem formuliert es das Landesentwicklungsprogramm Bayern (Stand 01.06.2023) in Punkt 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung als vorrangiges Ziel, die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung, u.a. "Möglichkeiten der Nachverdichtung bereits bebauter Flächen" zu nutzen.

Darüber hinaus sind in Punkt 3.1 LEP eine "nachhaltige und ressourcenschonende Siedlungsentwicklung sowie das Flächensparen" als Grundsatz verankert.

Es wird kein neues Baugebiet im Außenbereich ausgewiesen, so dass § 78 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) Abs. 1 und 2 hier keine Anwendung findet. Für den Geltungsbereich des Deckblattes Nr. 8 zum Bebauungsplan "Unterparkstetten-Schmiedfeld" besteht bereits Baurecht. Die Siedlung mit teilweise bis zu 60-jähriger, eingeschossiger Bausubstanz bietet aus städtebaulicher Sicht Potenzial für eine Nachverdichtung durch Aufstockung, An- oder Umbauten oder zusätzliche Bebauung auf mehreren Grundstücken mit Größen von um die 1.000 m² und teilweise bis zu 1.400 m².

"Des Weiteren wurden Häuser auf landwirtschaftlichem Grund gebaut und technisch erschlossen. In diesem Gebiet Unterparkstetten ist die technische Anbindung an das "moderne Zeitalter" zum Teil gar nicht oder nur schwach vorhanden. Ob die Netzversorgung, Grundversorgung oder sämtliche Versorgungen diese planerische Voraussetzung wirklich erfüllen gilt es daher anzuzweifeln."

Die ausreichende Versorgung des Gebietes ("Netzversorgung, Grundversorgung oder sämtliche Versorgungen") wurde von keiner der beteiligten Fachstellen und Träger öffentlicher Belange oder Versorgungsunternehmen in Frage gestellt.

 

"Des Weiteren würden hier durch die Bewilligung des Planentwurfs auf einzelne Bewohner sowie auf mich hohe Kosten anfallen."

Gemeint sind durch etwaige Neubaumaßnahmen ggf. erforderlich werdende Umverlegungen von Wasserversorgungsleitungen, die auf Privatgrund verlaufen.

Die angesprochene Hausanschlussleitung zu Fl.-Nr. 458/3 verläuft auch bisher bereits zum Teil durch Grundstücke im Privatbesitz. Das bisher in öffentlichem Grund verlaufende Teilstück in der westlichen bzw. südlichenTeilfläche der Fl.-Nr. 73/4 (bei Hausnummer 26 und 25) wird durch die Festsetzungen des Deckblatts 8 zum Bebauungsplan "Unterparkstetten-Schmiedfeld" nicht mit Gebäuden überbaubar. Die Leitung verläuft gemäß Planauskunft des Wasserzweckverbands Straubing-Land nahe der nördlichen Asphaltkante der ehemaligen Kreisstraße (Fl.-Nr. 78) außerhalb der bebaubaren Fläche/Baugrenze. Vor geplanten Garagen ist zudem ein 5 m tiefer Stauraum bis zur Grundstücksgrenze herzustellen, so dass eine Verlegung der Hausanschlussleitung bautechnisch nicht zwingend erforderlich ist. Sofern die Hausanschlussleitung nicht privatrechtlich über entsprechende Dienstbarkeiten innerhalb der privaten Grundstücke gesichert ist, kann ggf. eine Verlegung erforderlich werden. Ein Anschluss ist unmittelbar vor dem Grundstück Flurnummer 453/9 an die Hauptversorgungsleitung VW 150 des Wasserzweckverbands möglich.

 

"Bei einer Nichtdurchführung der Planung entstehen in diesem Gebiet keinerlei Nachteile, da das vorhanden 'Baugebiet' im privaten Eigentum ist. Eine Entwicklungsmöglichkeit ist hier ebenso nicht zu erkennen, aufgrund des Charakters einer alteingesessenen Siedlung. Die Häuser, die im Zeitraum von 2000 bis 2023 erbaut wurden, sind nach dem Deckblatt Nr. 1 bis Nr. 7 erbaut und bewilligt worden. Diese Häuser passen zum Stil und zur optischen ländlichen Lage der seit Jahren vorhandenen Siedlung. Die gebauten Häuser vor 1966 und später waren teilweise landwirtschaftliche Gebäude und sind überwiegend umgebaut oder saniert worden.

[.]

Durch das Deckblatt Nr. 1 bis 7 sind Doppelhäuser und Hausgruppen (Reihenhäuser) nicht zulässig und für dieses Gebiet auch optisch nicht zu vertreten. Das Bild dieses Gebietes Unterparkstetten-Schmiedfeld würde sich verschlechtern und den landschaftlichen Stil nicht entsprechen. Große Häuser zerstören diese Siedlung in ihrem gesamten Bild. Eine offene Bauweise (Entwurf Festsetzung Nr. 3) wird hierdurch nicht beibehalten. Eine "Mindestgröße der Baugrundstücke" gibt es hier nicht, da es sich um private Grundstücke handelt und nicht um Grundstücke eines zu erschließendem Baugebiets (Verdichtung des Baugebiets nur privat oder durch Verkauf möglich)."

Die Gemeinde vertritt weiterhin die Auffassung, dass es durch die Planänderung zu keiner Änderung des vorhandenen Gebietscharakters kommt. Die Art der Nutzung wird unverändert gemäß § 4 BauNVO als allgemeines Wohngebiet bestimmt.

Da auch für Doppelhäuser die festgesetzte GRZ von 0,40 gilt, entstehen hierdurch keine größeren Volumina, als bisher bauplanungsrechtlich zulässig sind (auf einem Grundstück mit 1.000 m² ist bereits seit dem Ursprungsplan ein Gebäude mit einer Grundfläche von 400 m² zulässig, bei einer angenommenen Teilung z. B. in 2 x 500 m² wären entsprechend 2 mal 200 m² Grundfläche zulässig). Ebenso verhält es sich mit Hausgruppen (Reihenhäusern).

Sowohl Doppelhäuser als auch Reihenhäuser entsprechen der offenen Bauweise nach Definition der Baunutzungsverordnung (vgl. § 22 Abs. 2 BauNVO).

 

"Da in diesem Gebiet Familien leben, die schon seit langer Zeit hier wohnen und diese Häuser an Ihre Kinder weitergeben, sehe ich auch keine Abwanderung von jungen Bürgern, was zu einer Schwächung der demografischen Struktur führt."

Seit Anfang der 2010er Jahre steigt der Anteil der 40- bis über 65-jährigen Einwohner in Parkstetten stetig. 2020 hielten sich die Anzahl der Geburten und der Sterbefälle bereits annähernd die Waage. Dagegen stieg die Zahl der Zugezogenen ab 2010 und die Kurve der Weggezogenen flachte sich etwas ab (vgl. Statistik Kommunal Parkstetten Nr. 09278170). Dies ist maßgeblich auf die Neuausweisungen der Allgemeinen Wohngebiete Münsterer Straße II und Mitterfeld III zurückzuführen.

Wie richtigerweise ausgeführt wird, hat Parkstetten aufgrund des noch nicht fertiggestellten Hochwasserschutzes derzeit sehr eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten. Daher sollen auch die vorhandenen Potenziale zur Nachverdichtung bestmöglich genutzt werden.

Daher wird es als zielführend erachtet, über 50 Jahre altes Baurecht städtebaulich zu überarbeiten und an die aktuellen bauplanungsrechtlichen Vorgaben anzupassen.

Im Übrigen wurde die Vorgehensweise von der Regierung von Niederbayern als höhere Landesplanungsbehörde ausdrücklich positiv bewertet.

 

94365 Parkstetten

vertr. d. RA Straubing

Stellungnahme vom 16.11.2023 (außerhalb der Auslegungsfrist)

"Dass das Baugebiet künftig rein formal der Gebietstypik der BauNVO nach ein allgemeines Wohngebiet bleiben soll, ändert nichts daran, dass die angestrebte Planung den Gebietscharakter erheblich ändern würde.

Bei einem Vergleich der bisher geltenden und der geplanten künftigen Festsetzungen des B-Plans, liegt der Schluss nahe, dass es sich hierbei nicht um eine (moderate) "Weiterentwicklung" handelt, sondern im Grunde um ein dem Charakter nach gänzlich anderes Baugebiet."

Der Wert eigener Grundstücke würde durch die geplante (zusätzliche und komplette) Bebauung [des Nachbargrundstücks] mit einem massiven Wohnblock nachvollziehbar deutlich abnehmen, die Lebens und Wohnqualität [.] ebenso erheblich verringern (Lärmbelästigung, Autoverkehr, Beschattung etc.pp.)."

Die Gemeinde vertritt weiterhin die Auffassung, dass es durch die Planänderung zu keiner Änderung des vorhandenen Gebietscharakters kommt. Die Art der Nutzung wird unverändert gemäß § 4 BauNVO als allgemeines Wohngebiet bestimmt. Die Grundflächenzahl von 0,40 bleibt unverändert erhalten. Es ist somit keine über das bisher zugelassene Maß, einschl. der zulässigen Regelüberschreitung nach § 19 Absatz 4 BauNVO, hinausgehende Überbauung möglich. Die zulässige Geschossflächenzahl wird auf 0,80 moderat erhöht, um die angestrebte Nachverdichtung durch flächensparendes Bauen in die Höhe zu ermöglichen. Dabei werden die Orientierungswerte des § 17 BauNVO für allgemeine Wohngebiete von 1,20 sehr deutlich unterschritten. Um das flächensparende Bauen in die Höhe zu ermöglichen, werden die zulässigen Wandhöhen bei zwei Vollgeschossen für das Gesamtgebiet auf 7,0 m festgesetzt. In den Bereichen für die bislang bei E+DG eine maximale Wandhöhe von 4,30 m zugelassen waren (u. a. auch für das Grundstück der Einwender) ist dadurch ebenfalls eine höhere Bebauung zugelassen. Dieser Umfang an möglicher Nachverdichtung wird als gebietsverträglich bewertet, da er sich in einem für Wohngebiete allgemein üblichen Rahmen des Maßes der baulichen Nutzung bewegt.

Eine massive Abnahme der Lebens- und Wohnqualität durch die in einem allgemeinen Wohngebiet üblichen zulässigen Nutzungen ist nach Auffassung der Gemeinde nicht abzuleiten.

Auch die Annahme einer Wertminderung für das Grundstück der Einwender infolge einer gebietstypischen zulässigen verdichteten Bebauung ist nicht begründet. Es werden auch für das Grundstück der Einwender die Baumöglichkeiten erweitert, was eher zu einer Wertsteigerung beiträgt.

 

"[.] das "Parkplatzproblem" bei dem Nachbargrundstück [ist] noch nicht gelöst"

Hinsichtlich der angeführten "Parkplatzprobleme" ist darauf zu verweisen, dass der erforderliche Stellplatznachweis im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu führen ist. Der auf Mutmaßungen gestützte Einwand wird bezüglich der gegenständlichen Bauleitplanung als irrelevant betrachtet.

 

"Dem Bebauungsplan mangelt es bereits an der Erforderlichkeit [.] für die städtebauliche Entwicklung [.]. Was in diesem Sinn erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde [. und .] ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen. Nicht erforderlich sind u. a. Pläne, die einer positiven städtebaulichen Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind.

Die Erforderlichkeit der Planaufstellung ergibt sich aus dem gesetzlich verankerten Vorrang der Innentwicklung vor der Außenentwicklung und ist damit hinreichend städtebaulich begründet. Auf der Ebene der kommunalen Bauleitplanung hat der Gesetzgeber den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sowie den Vorrang der Innenentwicklung in § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs (BauGB) verankert. § 1a Absatz 2 BauGB legt fest:

"Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen."

Das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP 2023, Stand 01.06.2023) enthält zum Flächensparen folgendes verbindlich zu beachtendes Ziel:

"In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung begründet nicht zur Verfügung stehen. (Ziel 3.2 LEP 2023)".

In der Begründung zum LEP wird dazu ausgeführt:

"Die vorrangige Innenentwicklung ist für eine kompakte Siedlungsentwicklung (Siedlung der kurzen Wege) sowie für die Funktionsfähigkeit der bestehenden technischen Versorgungsinfrastrukturen wesentlich, da vorhandene Infrastruktur- und Leitungsnetze nicht proportional zu einem sinkenden Bedarf zurückgebaut werden können. Eine auf die Außenentwicklung orientierte Siedlungsentwicklung führt zu erhöhten Kosten und Unterauslastung bestehender Infrastrukturen.

Um die Innenentwicklung zu stärken, müssen vorhandene und für eine bauliche Nutzung geeignete Flächenpotenziale in den Siedlungsgebieten, z. B. Baulandreserven, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz, sowie Möglichkeiten zur Nachverdichtung vorrangig genutzt werden. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund des demographischen Wandels von zentraler Bedeutung für funktionsfähige und attraktive Innenstädte und Ortskerne, die als wirtschaftliche, soziale und kulturelle Mittelpunkte erhalten, weiterentwickelt und gestärkt werden müssen. Die städtebauliche und dörfliche Erneuerung trägt wesentlich zur Erreichung dieser Ziele bei. Folgende Flächen kommen als Innenentwicklungspotenziale bei Verfügbarkeit in Betracht:

Das gegenständliche Baugebiet weist aufgrund der heterogenen Bebauungsstruktur aus Sicht der Gemeinde Parkstetten erheblich Potenziale auf, die sich für eine städtebaulich geordnete Nachverdichtung eignen. Insbesondere die südlichen und östlichen Plangebietsbereiche sind durch übergroße Grundstücke mit Größen von 900 m² bis zu 1.300 m² gekennzeichnet, die gering bebaut oder zum Teil noch unbebaut sind. Auch in den westlichen und nördlichen Teilbereichen sind große Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial vorhanden. Die gegenwärtigen Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglichen aufgrund der sehr engen Baugrenzen und nicht mehr zeitgemäßen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen keine höheren Bebauungsdichten und stehen den genannten Zielen eines Flächen sparenden Bauens entgegen. Zur Verwirklichung der Ziele einer vorrangigen Innenentwicklung ist eine Änderung der bestehenden bauplanungsrechtlichen Regelungen im Bebauungsplan erforderlich.

Gemeinderat Wacker war bei der Abstimmung nicht anwesend.

 

"Eine Planung, die durch hinreichende städtebauliche Gründe getragen ist, darf zwar auch privaten Interessen dienen und durch private Interessensträger angestoßen sein [.]. Die Grenzen der unzulässigen Gefälligkeitsplanung sind jedoch dann überschritten, wenn die Planung den Zweck hat, private Interessen zu befriedigen [.].

Bei der Planung handelt es um eine bloße Gefälligkeitsplanung. Nachverdichtung und Nutzung innerörtlicher Flächenressourcen, wie der Entwurf der Planbegründung eine städtebauliche Rechtfertigung herbeiargumentieren möchte, zielen in der konkreten Situation ersichtlich nicht auf die Verwirklichung der in § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB und § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB genannten Belange; die Planung ist durch hinreichende städtebauliche Gründe nicht getragen."

Der Vorwurf einer unzulässigen Gefälligkeitsplanung wird vonseiten der Gemeinde zurückgewiesen. Das genannte im Plangebiet vorgesehene private Bauvorhaben und die daraus resultierenden Problemstellungen haben einen wichtigen Anstoß gegeben, sich grundlegend mit der Thematik der Nachverdichtung überwiegend bebauter Flächen und deren künftiger städtebaulicher Entwicklung auseinanderzusetzen. Dabei wird eben nicht auf eine Einzelfalllösung abgestellt, sondern ein zukunftsfähiges Konzept für die Nutzung vorhandener Nachverdichtungspotenziale für das Gesamtgebiet des Bebauungsplans aufgestellt.

Gemeinderat Wacker war bei der Abstimmung nicht anwesend.

 

"Die plangebende Gemeinde muss zur Beurteilung des durch die Planung ausgelösten Verkehrsaufkommens und der daraus resultierenden Immissionen zudem ein Gutachten einholen, welches vorliegend nicht ausgelegt wurde.

Ein Immissionsschutzgutachten wird als nicht erforderlich erachtet. Die bauplanungsrechtlich zulässige Zunahme der Wohneinheiten wird richtigerweise zu einer gewissen Zunahme des Individualverkehrs durch die neu hinzukommenden Bewohner führen. Dabei handelt es sich jedoch um einen für ein Wohngebiet gebietstypischen Verkehr, der im Rahmen der üblichen gleichartigen (Wohn-)Nutzungen im Gebiet erfolgt. Die Planänderung ermöglich keine gebietsfremde oder gebietsunzulässige Nutzung, die der Zweckbestimmung des § 4 BauNVO entgegensteht. Ein gesonderter Schutzanspruch der bisherigen Bestandsbebauung gegenüber einer typischerweise im Wohngebiet zulässigen Nutzung und deren damit verbundenen gebietstypischen Emissionen ist nicht gegeben.

Gemeinderat Wacker war bei der Abstimmung nicht anwesend.

 

"Gegenüber dem geplanten Wohnblock würde zudem das Anwesen des Einwendungsführers minimal erscheinen, was eine erdrückende Wirkung in den Blick nehmen lässt. [.] Es ist schon jetzt ersichtlich, dass es bei Umsetzung des Bebauungsplans zu einer unzumutbaren erdrückenden, abriegelnden oder gar einmauernden Wirkung zu Lasten der bestehenden Wohngebäude, insbesondere der Einwender, kommen könnte.

Hinsichtlich der behaupteten "erdrückenden" Wirkung des geplanten Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück der Einwender ist folgendes auszuführen:

Die geplante Bebauung auf dem Nachbargrundstück hat gemäß Bauantrag eine Grundfläche von 16,9 x 12 m, eine Wandhöhe von 6,59 m und eine Firsthöhe von 9,78 m.

Das Gebäude der Einwender weist eine Grundfläche von 9,3 m x 13 m auf. Bei einer zulässigen Wandhöhe von 4,3 m und einer zulässigen Dachneigung von 35° kann von Firsthöhen von ca. 8,5 m ausgegangen werden. Bei einem Höhenunterschied von ca. 1,3 m ist eine "erdrückende" Wirkung nicht abzuleiten.

Das Grundstück der Einwender ist an der Süd-, Ost- und Nordseite von Straßen begrenzt und somit an drei Seiten von Bebauung frei. Eine abriegelnde, unzumutbar erdrückende oder gar einmauernde Wirkung wie beschrieben ist bei einer einseitigen Bebauung auf dem Nachbargrundstück nicht erkennbar.

Gebäude mit einem zum geplanten Gebäude auf dem Nachbargrundstück vergleichbarem Maß der baulichen Nutzung (Abmessungen, Kubatur) finden sich im Bereich Schmiedfeld bereits jetzt bei den Haus-Nrn. 1, 4, 14/14a, 15, 16 und 17. Insofern ist das gegenständliche 3-Familienhaus nicht gebietsuntypisch oder stellt ein für ein Wohngebiet überdimensioniertes Vorhaben oder gar wie angeführt eine "gebietsfeindliche" Bebauung dar. Die mögliche Bebauung im Rahmen der geänderten Festsetzungen des Bebauungsplans und im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben der bayerischen Bauordnung führt zu keiner erkennbar unzumutbaren Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Wohnumfeldverhältnisse benachbarter Grundstücke. Eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung der Grundstücke ist weiterhin gegeben. Die in einem Wohngebiet zulässigen Nutzungen sind hinsichtlich ihrer allgemeinen gebietstypischen Auswirkungen hinzunehmen. Ein besonderer "Bestandsschutz alteingesessener Bewohner" über die allgemeine Berücksichtigung nachbarschaftlicher Belange hinaus ist nicht begründet.

Gemeinderat Wacker nimmt wieder an der Abstimmung teil.

 

"Soweit die 'Nachverdichtung den Klimaschutz, indem ein zusätzlicher Flächenverbrauch vermieden wird', unterstützen soll, wirkt dies besonders zynisch, da gerade in nachverdichteten Bereichen erhebliche Erwärmungen kleinklimatisch zu verzeichnen sind, womit sich die Planbegründung im Entwurf schlicht nicht auseinandersetzt. [.] Bisher naturnahe Gärten sollen mit Wohnblöcken zu- bzw. überbaut werden und dadurch entsprechende Bodenversiegelungen erfolgen sowie Sickerflächen verschwinden. [.]"

Im Hinblick auf den Klimaschutz vermeidet die geplante Nachverdichtung zunächst grundsätzlich eine Neuerschließung unbebauter Flächen im Außenbereich, die zu einer zusätzlichen Erwärmung besiedelter Bereiche führen kann. Für das Bebauungsplangebiet selbst ergeben sich durch die Beibehaltung der zulässigen GRZ mit 0,40 keine höheren zulässigen Versiegelungen und dadurch in Folge keine wesentlichen zu erwartenden Veränderungen der (klein-)klimatischen Auswirkungen bei Ausnutzung des Planungsrahmens. Zur Klimavorsorge hat die Gemeinde in die neuen Fest-setzungen des Deckblatts Nr. 8 z. B. ein Pflanzgebot für Bäume 2. Wuchsordnung, ein Erhaltungsgebot für Bäume und Gehölze auf öffentlichen Grünflächen, die Verwendung wasserdurchlässiger Flächenbefestigungen und das Verbot sogenannter "Schottergärten" aufgenommen. All diese Regelungen waren im bisherigen Bebauungsplan nicht enthalten und tragen zu einer klimavorsorgenden baulichen Entwicklung bei.

 

"Derartige nachverdichtende Großvorhaben verletzten den sog. Gebietsprägungserhaltungsanspruch aller bisher im Plangebiet Wohnenden [., dem] Anspruch des Nachbars gegen eine schleichende Veränderung durch Vorhaben [.], die zwar an sich im Gebiet zulässig sind [.aber] der allgemeinen Zweckbestimmung des maßgebenden Baugebietstyps zuwiderlaufen [.]"

Bezüglich des angeführten Gebietserhaltungsanspruchs ist wiederholt festzustellen, dass durch die Planänderung der Gebietscharakter nicht verändert wird. Es sind ausschließlich Wohnnutzungen im Sinne des § 4 BauNVO zugelassen, die der allgemeinen Zweckbestimmung nicht entgegenstehen. Es ist auch nicht abzuleiten, dass die Aufweitung der zulässigen Wohnnutzungen und die Nachverdichtung aufgrund der typischen oder intensiveren Nutzungsweisen erheblich störend wirken. Das als Begründung angeführte Gerichtsurteil (BVerwG, 13.05.2022, 4 B 86.01) dürfte wohl nicht einschlägig sein, da es inhaltlich die unzulässigerweise Errichtung eines Seniorenpflegeheims in einem Gewerbegebiet behandelt. Die Fallgestaltung ist nicht ansatzweise mit der gegenständlichen Planänderung vergleichbar, die Einwendung daher in keiner Weise nachvollziehbar.

Der bestehende Siedlungsbereich im Plangebiet wird durch eine Bebauung mit Einzelhäusern und Doppelhäusern in unterschiedlicher Dichte bestimmt. Gebietsunverträgliche oder gebietsfremde Nutzungen werden durch die Planänderung nicht zugelassen. Der Gebietserhaltungsanspruch ist jedoch nach Auffassung der Gemeinde nicht dahingehend zu interpretieren, dass hinsichtlich der Bestandbebauung dauerhaft ein "Status quo" unverändert zu erhalten ist.

 

"Da eine Änderung der bisherigen Prägung des Baugebiets im Raum steht, bei der "Quantität in Qualität" umschlägt, [.] sind zudem die Grundzüge der Planung berührt, so dass das gewählte Verfahren für die Änderung nach § 13 BauGB vorliegend ausscheidet."

Die Ausführungen ab Seite 7, Absatz 3 zur falschen Wahl des Verfahrens nach § 13 BauGB können seitens der Gemeinde nicht nachvollzogen werden, da das gegenständliche Bauleitplanverfahren im Regelverfahren nach BauGB durchgeführt wird.

 

"Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot ist das zentrale Gebot rechtsstaatlicher Planung. Es ist gleichermaßen bestimmend für den planerischen Entscheidungsvorgang wie auch für die Beurteilung des Ergebnisses der Planung. [.]"

Die Hinweise zu den Anforderungen an eine sachgerechte Abwägung ab Seite 11 werden zur Kenntnis genommen.

 

"Weitere Ausführungen auch noch nach Fristablauf der Entwurfsauslegung [.] bleiben vorbehalten, § 4a Abs. 5 BauGB. Im noch laufenden Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren ist ohnehin Fristablauf noch nicht kurzfristig ersichtlich."

Bezüglich der Ausführungen auf Seite 12 letzter Absatz wird darauf hingewiesen, dass die Gemeinde Parkstetten kein Änderungsverfahren des Flächennutzungsplanes durchführt.

 

Gemeinderat Obermeier war bei der Abstimmung nicht anwesend.

Leutnerstr. 15

94315 Straubing

"[.] Dabei wurde festgestellt, dass nach wie vor fünf Befreiungen notwendig sind. Hierbei handelt es sich um die Überschreitung der zulässigen Höhe der Einfriedung bezogen auf die Straßenoberkante, festgesetzt mit max. 1,60 m, die Abweichung von der zulässigen Dachdeckung des Wintergartens, die Nichteinhaltung des Abstandes von Auffüllungen zur Grundstücksgrenze von 0,50 m, die Errichtung trotz Unzulässigkeit von L-Steinen an der Grundstücksgrenze sowie die Überschreitung der max. zulässigen Höhe der Auffüllungen von 0,50 m.

Um Kenntnisnahme wird gebeten."

Gemeinderat Obermeier war bei der Abstimmung nicht anwesend.